La polémica se ha vuelto a desatar, si hace unos meses la noticia fue que Pedro Duque, Ministro de Ciencia y Tecnología, había creado una sociedad para adquirir un inmueble, luego ha sido Pepu Hernández (ex seleccionador nacional de baloncesto y candidato a la alcaldía de Madrid por el PSOE) quien se ha visto envuelto en la polémica sobre si es legal adquirir inmuebles a través de una sociedad patrimonial. Desde diferentes sectores de la sociedad se emiten opiniones que, a nuestro juicio, no están del todo bien fundadas sobre
En primer lugar, hay que decir que la adquisición de bienes inmuebles a través de una sociedad patrimonial es totalmente legal, y está contemplado en el impuesto de sociedades. Concretamente, en su artículo 5, el que trata sobre las sociedades patrimoniales frente a aquellas que realizan una actividad económica: se definen como “el tipo de sociedades en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto a una actividad económica”, esto significa que su patrimonio está compuesto principalmente por inversiones financieras o bienes que no se utilizan para desarrollar una actividad económica.
Por tanto, teniendo claro que la propia legislación contempla que las personas organicen su patrimonio de la forma que mejor les convenga, queda claro la adquisición de bienes inmuebles a través de sociedades constituidas para tal fin, es perfectamente legal.
¿Supone un ahorro real de impuestos el adquirir inmuebles a través de una sociedad patrimonial?
Es la otra pregunta que ha surgido estos días, y para contestarla para ello tenemos que ver que impuestos afectan tanto a la adquisición del inmueble, como a la posesión del mismo.
Por el lado de los impuestos indirectos que gravan la adquisición de una vivienda tenemos:
- El Impuesto sobre el Valor añadido (IVA): si el bien que adquirimos es por primera transmisión, esto es lo compramos directamente al promotor.
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO): en caso de que la adquisición no sea primera transmisión, es decir, que se lo compremos a un particular
Estos impuestos se van a pagar independientemente de que se adquiera por una persona física o por una sociedad, por lo que en la adquisición de un bien inmueble, no habría ahorro fiscal por hacerlo de una manera u otra.
Por el lado de los impuestos que gravan los rendimientos por la posesión del inmueble, la respuesta dependerá del uso que le demos: hay que diferenciar entre si el destino del inmueble es el alquiler, la residencia o se trata de una inversión para venderlo en unos años.
- Si nuestra idea es destinarlo al alquiler, tenemos que tener en cuenta que, como persona física el rendimiento se integrará en nuestra declaración de la renta como rendimientos de capital inmobiliario. Sin embargo, través de la sociedad tributará en el impuesto de sociedades. Esta es la clave que puede dar lugar a una diferencia impositiva, puesto que una persona física tiene tipos de gravamen que pueden alcanzar el 45%, y la sociedades tributan a un tipo fijo del 25%. Habría que ver, por tanto, en que parte de la tarifa del IRPF nos situamos para ver si superamos el tipo fijo de sociedades y ver la conveniencia de hacerlo de una u otra forma.
- Si nuestra intención es adquirirlo como inversión para posteriormente venderlo, en este caso, mientras la vivienda esté generando unos gastos (IBI; comunidad, etc…), los gastos serán deducibles, ya que nos irán generando pérdidas (bases imponibles negativas). Tras la venta, podemos compensar esos gastos con los ingresos generados por la venta, así que, en este caso parecería aconsejable la figura de la sociedad porque las personas físicas no tienen la posibilidad de deducir esos gastos y, además, tendría que imputar como rendimiento un 1,1% del valor catastral (2% si este no está revisado) en su declaración de la renta, mientras que una sociedad no tiene que declarar ingreso alguno por la mera posesión de un bien.
- Si nuestra intención es residir en la vivienda, habrá que tener en cuenta un aspecto (que Hacienda usa cada vez más más en sus comprobaciones). Se trata de la regla de operaciones vinculadas. Según esta regla, las operaciones entre socio y sociedad deben calcularse a valor de mercado. Es decir, el precio de mercado que la sociedad percibiría por residir un tercero en la vivienda será la valoración que debe tener el residir en la vivienda el propio socio de la sociedad, con las implicaciones fiscales a que esto lleva (ingreso de la sociedad, retribución en especie para el socio). Este riesgo desaparece si es la persona física la que adquiere la vivienda para residir en ella como hace la mayoría de la gente.
Postura de Hacienda sobre la interposición de sociedades en la adquisición de bienes
La misma agencia tributaria ha emitido una nota informativa sobre interposición de sociedades por personas físicas en la que dice que la La tenencia por parte del socio de bienes o derechos a través de una sociedad no es a priori una cuestión que de por sí sea susceptible de regularización, aunque específica , siempre que la titularidad y el uso de dicho patrimonio se encuentre amparado en su correspondiente título jurídico y se haya tributado conforme a la verdadera naturaleza de dichas operaciones.
Sin embargo, establece un conjunto de riesgos asociados a estas estructuras societarias que manifiestan confusión entre el patrimonio del socio y la sociedad, y sí podrían dar lugar a lugar a una regularización tributaria, estas vendrían originadas por la puesta a disposición de diversos bienes (viviendas, tanto habitual como segunda residencia, así como medios de transporte tales como vehículos, normalmente de alta gama, embarcaciones, etc…), además de la satisfacción de determinados gastos entre los que se encontrarían los asociados a dichos bienes (mantenimiento, reparaciones, tasas e impuestos, etc..). Estos bienes que son titularidad de la sociedad, y que en este tipo de estructuras societarias, el socio dispone de ellos libremente, sin que haya una contraprestación a cambio, ni ningún contrato de arrendamiento o cesión de uso debidamente valorado, suponen conductas contrarias a la norma, ya que esto origina las siguientes situaciones tributarias irregulares:
- La sociedad deduce ese gasto en su cuenta de resultados, pero el socio no registra ningún ingreso por la los costes privados de su vida personal que asume la sociedad.
- La sociedad se deduce ese IVA, que en caso de tener a un particular como destinatario de la operación no se habría podido deducir.
- No se valoran correctamente estas cesiones de uso de los bienes de la sociedad al socio que debe seguir la regla de valoración que especifica el artículo 18 de la Ley del Impuesto de sociedades.
- En ocasiones se simulan contratos con prestación de servicios incluidos, propios de la industria hotelera, tales como limpieza, administración, etc…, para intentar amparar la deducción del IVA en la adquisición de esos bienes.
Por tanto, no es la tenencia por parte del socio de bienes a través de una sociedad, lo que puede dar lugar a una conducta susceptible de regularización tributaria, si no que podrían venir originadas por las conductas irregulares derivadas de esa interposición de una sociedad en la adquisición de dichos bienes.
En definitiva, adquirir una vivienda de forma personal o través de una sociedad va a depender del destino que le vamos a dar a la vivienda y de las diferentes circunstancias personales de cada uno. Pero también hay otros factores que influyen en la decisión y que no son meramente de carácter fiscal como, por ejemplo, con la adquisición de un inmueble a través de una sociedad nuestro patrimonio siempre quedará más protegido que si lo compramos como personas físicas directamente. Algo que es especialmente importante en el caso de personas que tengan iniciativas empresariales ya que siempre arriesgan más su patrimonio que los asalariados. Además hay que tener claro que se debe evitar las conductas irregulares tributando de acuerdo a la verdadera naturaleza de las operaciones.
Espero que este artículo aclare algunas cuestiones sobre si es legal adquirir inmuebles a través de una sociedad patrimonial. Si necesita más información puedes ponerte en contacto con nosotros.
